Och ja, denna strategi kan även användas av icke-Koreaner
I denna artikel vill jag berätta om en strategi för att köpa koreanska fastigheter för väldigt lite pengar out-of-pocketOch bara så ni vet, detta är inte en strategi som jag resultat från på något sätt (eller godkänna).
Jag bara dela kunskaper som jag lärt mig från en annan medlem i Seoul Real Estate Investing Meetup.
Idag, räntor är runt fyra (eller ännu lägre i Korea)
Som med alla investeringar strategi, se till att du gör din egen due diligence och följer alla lokala lagar. Tänk dig till exempel att det är ett hus du vill ha att köpa för $. Dock, du har bara dollar. Du skulle kunna gå till banken och be om ett lån för andra dollar. Traditionella finansieringen fungerar bra eftersom du kan oftast få en bra ränta.
Men ofta gånger som du har att hoppa genom många ringar för att få ett banklån.
Du måste fylla i papper. Du måste kvalificera dig baserat på din inkomst. Och efter fyra banklån, kan det vara svårt för dig att få mer. Också, det tar ofta lång tid för banken att finansiera att komma igenom. Säljare är oftast ute efter att sälja sina hus för snabbt och inte vill vänta runt för att se om din bank lån kommer att komma igenom. Och kanske det svåraste hindret att övervinna är att du helt enkelt inte har dollar, för en handpenning. Kreativ finansiering är en bred term som refererar till olika sätt att hitta de pengar som behövs för att köpa ett hus när du inte kan få ett banklån (eller inte vill) av någon anledning.
Ett exempel på kreativ finansiering kan vara säljaren finansiering.
I en säljare finansiera affären, du i princip lova att till säljaren betala en viss summa under ett visst antal år tills anläggningen är betald. Säljaren fungerar som"bank"med andra ord. En fördel av säljaren finansiering är att du och säljaren kan förhandla direkt och kan sätta vilka villkor du vill. Men med räntorna så låga som de är, fastighetsägare skulle föredra att samla in månatliga hyran snarare än att få en stor jeonse. Det beror på att hyresvärden inte kan återinvestera jeonse i en investering som är både säker och returnerar tillräckligt för att vara värt det. Tänk på att ägaren måste lämna tillbaka hela depositionen när hyresgästen så småningom flyttar ut. Å andra sidan, många Koreaner skulle hellre betala jeonse över weolse. Koreaner är bra för spararna och får ofta hjälp från sin familj för att sätta ihop den stora jeonse insättningar.
Dessutom betalar hyran äter upp en stor del av en persons månatliga inkomst.
Så, i den här miljön, finner vi att många lägenheten ägarna är intresserade av att sälja sina lägenheter som de inte känner att de kan få en tillräckligt bra avkastning på jeonse insättning, och de kan inte enkelt att hyra ut sina platser för weolse. Det finns vissa marknader där jeonse efterfrågas av ägarna är nästan samma som inköpspriset. Ägaren vill sälja sin lägenhet.
Han vill inte göra jeonse, men han kan inte hitta en hyresgäst.
Han sätter fastighet på marknaden för dollar. Medan denna siffra är avsedda för illustration, låt oss säga att fastigheten är i Sokcho där fastigheten kan priserna gå så låg som den här, ibland lägre. Du gör ett erbjudande om lägenhet och satte ner en icke-återbetalningsbar deposition av tio av köpeskillingen allvar pengar.
Så, i detta exempel, en insättning skulle vara dollar.
Ägaren accepterar erbjudandet dollar.
Du anger ett utgående datum som du har att komma med resten av pengarna.
Du försöker ställa in detta datum så långt ut som du eventuellt kan. Kanske ni båda är överens om att stänga i tre månader, till exempel.
Låt oss säga att du hittar en hyresgäst.
Nu, att hyresgästen ger dig dollar.
Du hand över detta till ägaren av lägenheten tillsammans med dollar, av dina egna pengar allvar. Bra poäng Och här är där du ska göra din due diligence i förväg och se till att du använder sig av denna strategi i rätt stadsdel. Du vill köpa i ett område som har visat en stadigt ökande värden, inte stora svängningar upp och ner. Du behöver för att identifiera en stadigt uppskattar marknaden. I två år, när din hyresgäst jeonse insättning är på grund av, nu kan du höja jeonse. Låt oss säga att du ta upp det med dollar, dollar. Nu, du returnera dollar, till din tidigare hyresgästen, samlar du dollar, från din nya hyresgäst, och du betalar själv tillbaka-dollar, dig som ursprungligen lägga ner. Nu äger du en fastighet direkt med inga pengar på fickan. I två år, du skölj och upprepa, och fortsätta att rida stadig uppskatta avkastningen tills du bestämmer dig för att banken din vinst från fastigheten till ökat andrahandsvärde. Detta är bara en kreativ investera strategi som jag fick nys om genom att delta i våra evenemang.
Som jag nämnde innan, jag har aldrig använt denna strategi, och du bör göra din egen due diligence för att säkerställa att du följer alla lokala lagar och konsultera med en real estate agent för att höra mer om riskerna.
Men som investerare, jag älskar att höra om kreativa sätt att göra affärer. Inte bara är du förvärva egenskaper som kan ge dig bra avkastning, men du kan också hjälpa till att lösa problem - du hjälpa en ägare säljer en fastighet ägare inte längre vill ha, och du har möjlighet att ge jeonse bostäder för hyresgäster som vill ha det. Kolla in den första Delen av Sokcho real estate investing-serien för att lära dig mer om denna unika strategi.
